Si estás pensando en alquilar un inmueble en Panamá, ya sea una casa, un apartamento o una habitación, es importante que conozcas los requisitos, los documentos, el tipo de contrato y los derechos y obligaciones que tienes como inquilino y que tiene el arrendador. En este artículo te vamos a dar una guía práctica para que puedas hacer el proceso de alquiler de inmuebles en Panamá sin problemas y con seguridad.
¿Qué requisitos se necesitan para el alquiler de inmuebles en Panamá?
Para poder alquilar un inmueble en Panamá debes ser mayor de edad y tener capacidad financiera para asumir el compromiso. Además, en la mayoría de los casos debes contar con los siguientes requisitos:
- Cédula o Pasaporte vigente.
- Recibo de pago, ficha de CSS, carta de referencia bancaria o certificado de ingresos donde se refleje que posees capacidad financiera para asumir el compromiso.
- Adelanto: se abona un mes de alquiler por adelantado.
- Depósito: es la suma de dinero que solicita el propietario para asegurarse de que como inquilino vas a cumplir el contrato. El monto de dinero equivale, por lo general, a un mes de alquiler. El depósito se reintegra cuando se devuelve el inmueble a su propietario.
- Contrato de arrendamiento debidamente inscrito en la Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT).
Algunos documentos opcionales que pueden solicitarte son:
- Carnet de residencia, licencia de conducir, permiso de trabajo.
- Fiador: es una tercera persona, por lo general un familiar o responsable que tenga capacidad de responder ante los posibles incumplimientos que puedas tener como inquilino. Este es un requisito poco frecuente, no siempre es solicitado por las inmobiliarias o los propietarios.
- Carta de Referencia Personal.
- Certificación de la Asociación Panameña de Crédito (APC).
- Carta de referencia del Arrendatario anterior.
- Paz y salvo o constancia de servicios públicos tales como luz, agua, cable o internet.
¿Qué documentos se deben presentar al propietario o a la inmobiliaria?
Una vez que hayas encontrado el inmueble que te interesa alquilar, debes presentar al propietario o a la inmobiliaria los documentos que acrediten tu identidad y tu solvencia económica. Estos documentos son: Cédula o Pasaporte vigente y un recibo de pago, ficha de CSS, carta de referencia bancaria o certificado de ingresos donde se refleje que posees capacidad financiera para asumir el compromiso.
Además, si el propietario o la inmobiliaria te lo solicita, debes presentar también alguno o algunos de los documentos opcionales mencionados anteriormente.
¿Qué tipo de contrato se suele firmar y qué cláusulas debe incluir?
El contrato de arrendamiento es el documento legal que establece las condiciones del alquiler entre el propietario y el inquilino. El contrato debe estar redactado en español y debe estar inscrito en la Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) para que tenga validez.
El contrato debe incluir al menos las siguientes cláusulas :
- Ubicación completa de la propiedad (dirección, área, linderos) y número de partida registral.
- Nombres, apellidos, número de identificación y dirección del propietario.
- Nombres, apellidos, número de identificación del inquilino.
- Monto de la garantía.
- Monto del alquiler, formas de pago y plazos.
- Duración del contrato y condiciones para su renovación o terminación.
- Descripción del estado del inmueble y del inventario de los bienes muebles que lo integran.
- Distribución de los gastos adicionales como servicios públicos, mantenimiento, impuestos, etc.
- Derechos y obligaciones del propietario y del inquilino.
- Causales de incumplimiento y sanciones aplicables.
- Forma de solución de conflictos.
Es importante que leas detenidamente el contrato antes de firmarlo y que aclares cualquier duda que tengas con el propietario o la inmobiliaria. También es recomendable que guardes una copia del contrato y de los recibos de pago para evitar posibles problemas.
¿Qué derechos y obligaciones tiene el inquilino y el arrendador?
Como inquilino, tienes una serie de derechos y obligaciones que debes respetar y hacer valer durante el alquiler. Algunos de estos derechos y obligaciones son:
- Derecho a ocupar el inmueble durante el plazo establecido en el contrato, siempre y cuando cumplas con tus obligaciones.
- Derecho a exigir al propietario que mantenga el inmueble en buen estado y que realice las reparaciones necesarias para garantizar su habitabilidad y seguridad.
- Derecho a solicitar al propietario una rebaja del alquiler si el inmueble sufre algún deterioro que afecte su uso o valor.
- Derecho a recibir el depósito al finalizar el contrato, siempre y cuando devuelvas el inmueble en las mismas condiciones que lo recibiste, salvo el desgaste natural por el uso.
- Derecho a rescindir el contrato antes del plazo pactado, previo aviso al propietario con una antelación mínima de 30 días, sin penalización alguna, siempre y cuando no exista una cláusula en contrario en el contrato.
- Obligación de pagar el alquiler en la forma y plazo acordados en el contrato.
- Obligación de usar el inmueble de acuerdo con su destino y sin causar molestias a los vecinos.
- Obligación de conservar el inmueble en buen estado y de responder por los daños que causes por tu culpa o negligencia o por la de las personas que convivan contigo o que visites el inmueble.
- Obligación de permitir al propietario la entrada al inmueble para verificar su estado o para realizar reparaciones urgentes, previo aviso y con respeto a tu intimidad.
- Obligación de devolver el inmueble al finalizar el contrato, junto con los bienes muebles que lo integran, en las mismas condiciones que lo recibiste, salvo el desgaste natural por el uso.
El propietario también tiene derechos y obligaciones que debe cumplir durante el alquiler. Algunos de estos derechos y obligaciones son:
- Derecho a recibir el alquiler en la forma y plazo acordados en el contrato.
- Derecho a exigir al inquilino que use el inmueble de acuerdo con su destino y sin causar molestias a los vecinos.
- Derecho a exigir al inquilino que conserve el inmueble en buen estado y que responda por los daños que cause por su culpa o negligencia o por la de las personas que convivan con él o que visiten el inmueble.
- Derecho a entrar al inmueble para verificar su estado o para realizar reparaciones urgentes, previo aviso y con respeto a la intimidad del inquilino.
- Derecho a rescindir el contrato antes del plazo pactado, previo aviso al inquilino con una antelación mínima de 30 días, sin penalización alguna, siempre y cuando no exista una cláusula en contrario en el contrato.
- Obligación de entregar el inmueble al inquilino en buen estado y con los servicios básicos funcionando.
- Obligación de mantener el inmueble en buen estado y de realizar las reparaciones necesarias para garantizar su habitabilidad y seguridad.
- Obligación de respetar el derecho del inquilino a ocupar el inmueble durante el plazo establecido en el contrato, siempre y cuando cumpla con sus obligaciones.
- Obligación de devolver al inquilino el depósito al finalizar el contrato, siempre y cuando no existan daños en el inmueble o incumplimientos del contrato por parte del inquilino.
¿Cómo se determina el precio del alquiler y qué gastos adicionales se deben asumir?
El precio del alquiler se determina por acuerdo entre el propietario y el inquilino, teniendo en cuenta factores como la ubicación, el tamaño, la antigüedad, las características y la oferta y demanda del mercado. El precio del alquiler debe estar expresado en dólares estadoun- ¿Qué garantías se deben ofrecer al arrendar un inmueble y cómo se pueden recuperar al finalizar el contrato?
El arrendamiento de un inmueble es una actividad que implica una serie de derechos y obligaciones para ambas partes: el arrendador y el arrendatario. Uno de los aspectos más importantes y delicados es el de las garantías que se deben ofrecer y exigir para asegurar el cumplimiento del contrato y la protección del bien inmueble.
¿Qué son las garantías en el arrendamiento de un inmueble?
Las garantías son mecanismos o instrumentos que buscan proteger los intereses de las partes en caso de incumplimiento o daños en el inmueble arrendado. Por ejemplo, si el arrendatario no paga el canon de arrendamiento, el arrendador puede hacer uso de la garantía para cobrar lo adeudado. O si el arrendatario causa deterioros en el inmueble, el arrendador puede descontar de la garantía el costo de las reparaciones.
Las garantías pueden ser de diferentes tipos, según su naturaleza y forma de constitución. Algunas de las más comunes son:
- Depósito: Es una suma de dinero que entrega el arrendatario al arrendador al inicio del contrato, como garantía del cumplimiento de sus obligaciones. El depósito se devuelve al finalizar el contrato, siempre que no haya incumplimientos o daños por parte del arrendatario.
- Fianza: Es un contrato por el cual una tercera persona (fiador) se compromete a responder por las obligaciones del arrendatario, en caso de que este no las cumpla. El fiador puede ser una persona natural o jurídica, como una empresa o una entidad financiera.
- Hipoteca: Es un derecho real que se constituye sobre un bien inmueble propio del arrendatario o de un tercero, como garantía del pago del canon de arrendamiento. La hipoteca implica que, si el arrendatario no paga, el arrendador puede ejecutar la hipoteca y vender el bien hipotecado para cobrar su crédito.
- Prenda: Es un derecho real que se constituye sobre un bien mueble propio del arrendatario o de un tercero, como garantía del pago del canon de arrendamiento. La prenda implica que, si el arrendatario no paga, el arrendador puede tomar posesión del bien prendado y venderlo para cobrar su crédito.
¿Qué dice la ley sobre las garantías en Panamá?
En Panamá, la ley que regula los contratos de arrendamiento es la Ley 93 de 1973, que ha sido modificada por varias leyes posteriores, entre ellas la Ley 259 de 2021. Esta última ley establece que todo contrato de arrendamiento debe estar inscrito ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) y que todo arrendatario debe consignar una suma igual a un mes del canon de arrendamiento en concepto de depósito.
El depósito debe ser depositado en una cuenta especial abierta por el MIVIOT en el Banco Nacional de Panamá o en la Caja de Ahorros, bajo la figura de un fideicomiso. El fideicomiso es un contrato por el cual una persona (fiduciante) transfiere uno o más bienes a otra persona (fiduciario), para que los administre en beneficio de una tercera persona (beneficiario). En este caso, el fiduciante es el MIVIOT, el fiduciario es el banco y los beneficiarios son los arrendadores y los arrendatarios.
El depósito es inembargable e intransferible y solo podrá ser retirado por orden judicial o por acuerdo entre las partes. El depósito generará intereses a favor del beneficiario correspondiente.
La Ley 259 también prohíbe expresamente al arrendador exigir cualquier otra clase de garantía al arrendatario, salvo las excepciones que establezca el MIVIOT. Esto implica que las garantías como la fianza, la hipoteca o la prenda no son válidas en los contratos de arrendamiento en Panamá, a menos que el MIVIOT lo autorice.
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¿Cómo se pueden recuperar las garantías al finalizar el contrato?
Al finalizar el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a recuperar el depósito que consignó, siempre que haya cumplido con todas sus obligaciones y no haya causado daños en el inmueble. Para ello, debe solicitar al MIVIOT la devolución del depósito, presentando el contrato de arrendamiento y el recibo de pago del último mes.
El MIVIOT verificará que no haya ninguna controversia entre las partes y que el inmueble se encuentre en buen estado. Si todo está en orden, emitirá una orden de pago al banco para que le entregue al arrendatario el depósito más los intereses generados.
Si hay alguna controversia entre las partes, como por ejemplo, si el arrendador reclama el pago de algún canon atrasado o el costo de alguna reparación, el MIVIOT remitirá el caso a la Dirección General de Arrendamientos, que es el órgano competente para resolver los conflictos entre arrendadores y arrendatarios. La Dirección General de Arrendamientos evaluará las pruebas presentadas por las partes y dictará una resolución que determinará si procede o no la devolución del depósito y en qué proporción.
En conclusión, las garantías en el arrendamiento de un inmueble son mecanismos que buscan proteger los intereses de las partes en caso de incumplimiento o daños. En Panamá, la ley establece que la única garantía válida es el depósito de un mes del canon de arrendamiento, que debe ser consignado en una cuenta especial del MIVIOT bajo la figura de un fideicomiso. El depósito es inembargable e intransferible y solo podrá ser retirado por orden judicial o por acuerdo entre las partes. El depósito se devuelve al finalizar el contrato, siempre que no haya incumplimientos o daños por parte del arrendatario.
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